摇号买房

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摇号买房
  摇号买房是指开发商先公布要销售的楼宇,在特定的时间段内,发放固定数量的VIP选房卡,在指定时间到指定地点进行公开摇号选房。2017年5月4日,上海市住建委下发通知,明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售。

概述

  摇号买房是指开发商先公布要销售的楼宇,在特定的时间段内,发放固定数量的VIP选房卡,在指定时间到指定地点进行公开摇号选房。

  销售的房源及价格表公示,由有声望的人士用电脑摇取第一位购房人,第一位购房人先用电脑摇取第二位购房人,之后第一位购房人选房并亲自在公示的0房源价格表上销控房源。这种办法一般是经济适用房房源分配。

实施城市

  2018年3月份宣布“摇号购房”的武汉、杭州、西安等城市,开始推出摇号项目。梳理发现,截至3月,已经有上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安等7座一二线热点城市陆续公布“摇号购房”通知。

  据中原地产首席分析师张大伟2018年5月表示,目前,在全国范围内,有8个城市发了房源统一摇号的政策,上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉和深圳8个城市,全部或者部分房源需要摇号出让。

  2018年13日,福建省会福州出台《关于福州市五城区商品住宅项目公证摇号销售实施意见》(以下简称《实施意见》),称即日起,福州市所辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾等五城区的三类商品住宅项目,按照“首套刚需优先”原则,实行公证摇号方式公开销售。

  2018年7月10日,福建宁德出台《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》,规定要对中心城区新批预售的商品住房项目实行公证摇号、公开销售。

  至此,福建已有泉州、莆田、宁德、福州四城开启“摇号买房”模式。据媒体公开报道,2018年7月9日,厦门市新出台的《关于进一步加强精准调控稳定房地产市场的实施意见》也提出,将“根据市场供需情况,适时推行新开楼盘商品住房公证摇号、公开销售工作,维护社会公平。”

实施原因

  西南财经大学经济学院副教授刘璐分析认为,这些实行“摇号购房”的城市都是人口净流入城市,且当地新房市场都出现了结构性的供不应求局面,特别是热门区域。

  “购房摇号”是部分城市在房地产市场过热情况下为了公平分配而采取的无奈之举,也是一些城市针对楼市新问题而做出的精准调控。相关城市持续完善对商品房供应的管理,防止楼市出现大起大落的努力应予肯定,但楼市不时涌动的暗流也提醒有关部门,必须加快步伐,逐步建立符合国情、适应市场规律的楼市长效机制。只有综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,全面落实“房住不炒”原则,才能使楼市获得健康发展的保证,使广大居民获得“各安其居”的保障。

实施意义

  从本质上看,“购房摇号”是对楼市限价政策的升级。自“房子是用来住的、不是用来炒的”房地产定位提出以来,地方政府逐渐担负起楼市调控的主体责任。各地在因城施策、不断完善调控政策的过程中,楼市限价成为被普遍采用的调控手段。这对抑制热点城市房价过快上涨发挥了直接且重要的作用,对投资、投机性需求起到了遏制作用,有利于形成比较稳定的市场预期。

  “购房摇号”可以弥补旧版楼市限价政策的不足,打破了楼市既有的“歧视链”,一定程度上缓解了刚需购房者买不到新房的尴尬。同时,较早实行新规的一些城市目前取得的效果显示,购房摇号政策有望成为现阶段热点城市的楼市稳定器。在“限价+摇号”双重政策作用下,相关城市的新房已呈现“量缩价稳”态势,购房者的焦虑心态大大缓解,开发商向购房者收取“茶水费”、违规搭售等乱象也几乎绝迹。

地方政策

  上海

  2017年5月4日,上海市住建委已下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》,明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售;严格落实购房实名制;不得以任何名义收取价外价。《通知》强调,房地产开发企业、代理销售企业、房地产经纪机构、相关管理机构工作人员不得以各种方式炒卖房号,开发企业员工自购本企业开发的商品住房的应当予以申报,购房名单纳入区房管部门全程监管。《通知》同时明确对涉嫌违规的房地产企业,一经查实,一律暂停网签,降低直至取消房地产开发企业资质,并列入行业信用管理“黑名单”。涉嫌违法犯罪的,移交司法机关处理。

  陕西

  为保障商品房销售公开、公平、公正,2018年7月,陕西省公证协会制定并出台了《陕西省公证机构办理商品住房销售摇号公证实施细则》。所有公证机构办理的西安市限售范围内的拟对外销售(包含预售和现售)商品住房销售摇号公证,均适用该细则。

  公证机构要审查楼盘是否“五证”齐全

  商品住房销售摇号公证的申请人应为已取得《商品房预售许可证》或现房销售备案手续的房地产开发企业。

  公证机构收到申请人的申请后,应当审查申请人的主体资格是否符合《公证法》等的要求;申请人拟进行销售楼盘的五证是否齐全;销售公告是否具体、详实、可行;申请人是否已按要求对销售公告进行了公示。

  公证机构应当至少指派4名公证人员办理商品住房销售摇号公证,其中至少要有1名公证员。

  受理摇号申请要公示

  商品住房销售摇号公证可以采取传统摇号方式、电脑摇号方式以及传统摇号加电脑摇号的方式进行。

  公证机构受理申请人的商品住房销售摇号公证申请后,应当通过本机构网站或其他第三方网站对申请人已经房地产管理部门审核通过的意向登记购房人名单、摇号方案等进行公示,公示时间不得少于3日。

  公证机构办理商品住房销售摇号公证,可以邀请人大代表、政协委员、纪检监察人员、房地产管理部门代表、新闻媒体代表、房地产公司代表、意向购房人代表(3-5人)等作为监督人员前往摇号现场进行监督。

  摇号活动全过程进行录像

  摇号活动必须在公证机构的办公场所或公证机构指定的场所进行,主持人应当由公证机构指派。公证机构应当安排专人对摇号活动全过程进行录像。

  采用电脑摇号方式的,应当现场随机选择封存的电脑和摇号软件光盘(A盘、B盘),并现场装入摇号软件,摇号专用电脑不得接入互联网。

  摇号活动结束后,对摇号活动所使用的器具、电脑、摇号软件、保存在摇号电脑中的数据应当一并封存,至摇号结果公示无异议后方能启封。摇号使用的软件光盘和刻录的录像视听资料应当随卷宗存档。

  摇号有异议可推迟选房时间

  摇号活动结束后,公证机构应要求申请人将摇号结果在销售现场、自有网站和房地产管理部门网站进行公示。公证机构也应当对摇号结果在自有网站或其他第三方网站进行公示。公示时间不得少于3日。

  公示期内,如登记购房人(包含意向登记购房人及经房地产管理部门核验后具备购房资格的登记购房人)、监督人员提出异议且不能及时解决的,公证机构应推迟选房活动时间,待异议解决后方可继续进行,解决异议时间不计入办理公证时间。摇号结果公示后无异议的,公证机构应在摇号活动结束后5日内出具公证书。

  发现有弄虚作假的可向公安部门报案

  选房人选中房屋后,公证人员应当对选房人的信息及其选中房屋的基本情况进行记录并监督申请人同步记录,待选房活动结束后,公证人员应当制作工作记录。公证人员认为选房活动符合已公示的选房规则及相关规定的,应当现场宣读公证词。公证人员应当监督申请人在选房结果文件上签名、盖章,并予以公示,公示时间不得少于3日。选房过程应当全程录像,可以进行网络直播。

  公证人员如发现当事人在摇号、选房过程中弄虚作假、徇私舞弊或有其他违法、违规行为的,应当立即终止公证,并向房地产管理部门通报或根据情况向公安部门报案。

摇号异同

  自2017年5月上海、南京出台新房销售摇号政策后,长沙、成都等城市也在2017年内陆续出台摇号政策。2018年3月以来,实施摇号政策的城市不断扩容,武汉、西安和杭州等城市也相继发布了摇号新政。

  目前实施新政的7个城市,摇号政策各有异同。梳理发现,其共同点在于均强调一次性申报所有房源,或一次性售出所有准售房源;都强调摇号购房过程的公平和公正,均提出由公证机构在摇号过程中进行指导。上海等地还特别明确项目代销企业以及房地产经纪机构员工等不得入围。

  但不同城市的摇号政策也存在一定差别。比如在销售范围方面,上海和成都规定,“所有新建商品住宅项目”均采用摇号。而杭州、南京、长沙和西安等城市,则只针对购房客户数量大于可供房源数量的项目。如杭州规定,意向客户登记数少于推出房源数的,不需要公证摇号售房;武汉的摇号政策则非硬性规定,只建议“意向购房人数多于项目准售房源的,宜采取公证摇号方式公开销售。”

  值得一提的是,杭州、武汉、成都、长沙均对无房家庭给予优先选房的政策倾斜,部分城市甚至明确了刚需房源比例。如杭州规定,对“无房家庭”给予倾斜,提供一定比例的房源保障;武汉规定,在预售备案均价低于18000元/平方米的新建商品住房项目中,低于120平方米的准售房源,采取公证摇号方式随机选取不少于40%的比例纳入无房家庭优先选房范围;长沙则规定,“限房价、竞地价”的商品住房项目和新建商品住房项目中144平方米以下户型的普通商品住房,应优先满足首套刚需购房群体。

专家评论

  自2016年“9.30”以来,中国超55个城市发布了各种相关房地产调控政策160余次,楼市调控层层加码后进入限购、限贷、限价、限售的“四限时代”。而2017年5月4日,上海出台新楼盘需公证摇号方式销售的措施,在分析人士看来,或有其他城市跟进,楼市销售监管上预计有更多措施出台。

  易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进认为,上海出台类似政策,很大程度上说明限购下市场相对趋于稳定,但销售环节还存很多打擦边球做法。过去开发商售楼处采取摇号等做法,猫腻太多。在当前住宅供应量没有明显上升情况下,通过公证方式来摇号,充分体现了公平公正性,最大化保护购房者权益。对于房源相对不足的城市,如何获得购买权很关键。看似是公平交易,但房企更容易操控房源,导致一种新的购房成本增加。上海的做法,预计后续其他城市可能会跟进。因为类似房屋交易中的拍卖,只适用司法拍卖房,房地产市场一房一价的限定,使得摇号是最直接有效的管制措施。

  中原地产首席分析师张大伟表示,公证为了避免限价下开发商定向销售,有利于保障普通人购房,代理或者中介不准买自己服务的项目,避免一些暗箱操作。

  谢逸枫表示,上海公证摇号买房的政策,目的是缓解新房与可售房源及开盘销售房源供应不平衡。一定程度上可以暂时性起到控制供需关系矛盾恶化,防止出现疯狂抢房或者深夜排队买房,或者是房企花钱请人或找托排队买房的火爆假象。

  从政策影响看,张大伟称,上海这一规定是其他调控政策的补充,直接影响不大、后续应该还有其他调控政策。严跃进也认为,后续对于上海房地产市场的管控预计还会趋严,尤其是销售过程中类似一房多卖、一房多价、私下乱收费等做法的管制。

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫介绍,摇号选房、买房是一项中国房地产市场潜规则,房企采取这样的销售方式,目的是通过房源销控,制造出房源紧缺、销售火爆的惯用营销策略的伎俩,达到房价上涨的利润最大化目的。南京在3月份就有摇号买房政策不明确成文的规定,眼下南京河西、江北等板块的热销楼盘都基本采取这样的销售方式。他预计短期之内,北京、广州、深圳、杭州等一线、热点二线城市极有可能会跟进实施摇号买房的政策。

指导案例

  各省、自治区、直辖市司法厅(局),新疆生产建设兵团司法局:

  经研究,现将商品住房选房顺序摇号现场监督公证等2件案例(指导案例7—8号),作为第3批公证指导案例发布,供各公证机构办理公证业务时参照。

  司法部办公厅

  2018年6月25日

  公证指导案例7号

  商品住房选房顺序摇号现场监督公证

  关键词

  商品住房销售  选房顺序摇号  现场监督公证

  案情概况

  2017年5月,南京市某房地产公司星晖花园项目商品住房销售的申购人数大于房源数。为保障销售活动公平公开透明,5月29日上午,该房地产公司向江苏省南京市某公证处申请办理商品住房选房顺序摇号现场监督公证,希望采用电脑摇号方式确定申购人选房先后顺序。受公证处指派,公证员王某审查了房地产公司代理人提交的营业执照、商品住房预售许可证、授权委托书、销售方案等材料;重点审核了经南京市房地产市场综合执法办公室核验的《报名摇号清册》,确认该商品住房销售项目共有375组申购人,其中有356组符合南京市住房限购政策,具备摇号资格。根据审查情况,公证处于当日受理了公证申请。

  随后,公证员王某与房地产公司代理人进行充分沟通,制定了《摇号规则》,重点明确了以下内容:1、本次摇号活动暂定于5月31日上午10时在公证处进行,如在公示期内有申购人提出异议且不能及时解决的,则推迟摇号时间;2、摇号活动由公证员全程主持;3、摇号活动采用电脑摇号方式进行,摇号电脑和软件均由公证处提供;4、摇号活动现场生成摇号所需要的号码数据,须与申购人在《报名摇号清册》中的报名序号一一对应;5、摇号活动现场突发情况的处理规则;6、摇号活动通过公证处官方网站、微信公众号对外进行视频直播。5月29日下午,公证处通过官方网站对《报名摇号清册》《摇号规则》进行了24小时的公示。5月30日,公证处对准备摇号使用的专用电脑进行了检查,与经检测合格的摇号软件共同封存。

  公示期满,公证处未接到有效异议。5月31日上午10时,摇号活动如期在公证处举行,公证员王某、张某主持摇号活动。首先,公证员王某现场介绍摇号活动的有关规则,安排公证员助理启封摇号电脑和摇号软件,操作电脑运行摇号软件生成摇号所需要的号码数据。随后,公证员王某宣布了摇号现场突发情况处理规则,公证员助理操作摇号软件随机生成了356组有效申购人的选房先后顺序号码。最后,公证员王某现场宣读公证证词,并对本次摇号活动使用的电脑和软件进行封存。房地产公司代表、申购人代表、人大代表、政协委员、纪检监察人员、房地产监管部门代表、新闻媒体代表受邀到场见证。公证处通过官方网站及微信公众号对摇号过程进行了视频直播。摇号活动结束后,公证处将摇号结果在官方网站进行了公示。6月5日,公证处依法出具了公证书。

  案例评析

  一、公证要点

  1、公证机构办理商品房选房顺序摇号现场监督公证,应当事先与房屋管理部门充分沟通协调,在工作层面进行有效衔接。公证机构应当从严、从实、全方位、全流程参与摇号过程,切实履行公证职能。

  2、公证机构应当对商品房申购人的信息和资格尽到审查义务,确保用于摇号的基础数据真实、完整和准确,防范人为操作摇号结果的情形发生。符合摇号条件的申购人名单信息应当由公证机构公示,或者公证机构监督开发商公示。

  3、公证机构应当指导公证申请人制定科学严谨的摇号规则,明确相关突发事件的处置预案,确保摇号活动的公平和安全。公证机构发现抽签摇号活动违反事先已明确的规则、当事人及相关人员存在弄虚作假和徇私舞弊的情形,应当终止公证。

  4、公证机构应当重点排除人为和技术上的干涉和干扰,自主控制、自行开展商品房摇号工作。采用计算机摇号的,要保证计算机的专用性,不得用于摇号以外的其他用途;要保证软件由公证协会、公证机构或房屋管理部门自主或委托开发,并经检测合格,在使用的各个环节不存在他人介入的可能,不得使用房地产公司或其他利益相关方提供的软件;计算机及软件在摇号前和摇号后由公证机构封存保管,摇号时不得接入互联网。采用传统人工方式摇号的,要根据规则使用相应的方法和工具,保证摇号的随机性、公正性和全程公开。公证机构应当对现场摇号环节全程录像,并可以采取符合法律规定的形式进行现场直播。

  5、公证机构应当在摇号结束后现场宣布摇号结果,并采取适当方式进行公示,接受社会监督。

  二、案例意义

  近年来,为促进房产依法公平交易、维护市场经济秩序,越来越多的地方引入公证手段,对商品住房选房顺序摇号活动进行现场监督。公证以客观中立身份一方面帮助制定购房选房规则、解释和运用规则,对选房摇号全过程进行监督、证明和公示,能够确保房产交易公开透明,有效预防房产销售过程中的暗箱操作行为;另一方面能够有效保障人民群众获得公平合理的选购权益,避免矛盾纠纷和群体性事件发生。公证机构在其证明、监督过程中,对交易规则的解释和运用,是向社会、公民进行普法宣传教育的有效途径。

  三、相关法律和政策依据

  1、《中华人民共和国公证法》第十一条;

  2、《公证程序规则》第五十二条。

  四、专有名词解释

  商品住房选房顺序摇号:是指在商品住房项目销售过程中,有效申购人多于项目可供房源的,通过随机摇号的方式确定申购人选房先后顺序的活动。

  现场监督公证:是指公证机构根据当事人的申请,依法通过事前审查、现场监督,对招投标、拍卖、开奖、摇号等活动的真实性、合法性予以证明的活动。

  公证指导案例8号

  民办学校入学电脑派位现场监督公证

  关键词

  学生入学  电脑派位  现场监督公证

  案情概况

  2017年6月,湖北省某市教育局为做好全市民办初中学校新生入学工作,制定下发了《关于进一步规范2017年义务教育阶段新生入学管理工作的通知》,同时制定《电脑派位工作方案》和《电脑派位规则》,要求民办初中学校招收新生时,实行电脑派位和自主招生相结合的办法,并请公证机构进行监督。市教育局提供了委托研发的“初中学校新生入学电脑派位系统”。在市教育局的工作人员前来湖北省某公证处提出公证请求后,公证处指派公证员田某先期对派位系统第三方评审鉴定的全过程以及派位系统加密、刻盘、密封的环节做了全程监督。

  7月10日,市教育局的工作人员再次来到公证处,申请对其组织的2017年全市民办初中学校新生入学电脑派位过程及其结果进行现场监督公证。公证员田某审查了盖有教育局公章和法定代表人签名的公证申请书、法定代表人身份证明、授权委托书、代理人身份证明、《关于各民办学校报名人数和电脑派位拟录取人数的情况说明》后,受理了公证申请。

  7月13日上午,公证员田某和助理前往市教育局。在公证人员的监督下,各学校报名数据由市教育局工作人员逐一进行比对,确认无误后将数据形成电子文档,与电脑派位系统软件一同刻录到光盘中。光盘经市教育局工作人员和公证员共同签封后,交由公证处专门保管。对于用来派位的专用电脑,公证员进行检查后予以封存。

  7月15日上午,公证员田某和助理来到市教育局电脑派位现场,在学生家长代表、政府有关部门和监察部门工作人员的见证下,当众启封电脑和光盘。公证员就前期电脑派位系统编程科学、合理、可行性的认证,以及检测效果、数据录入、电脑系统及场所封存和检查情况,向在场人员进行了说明。之后,公证员监督市教育局工作人员操作电脑进行随机派位,并将结果暨录取名单打印一式三份,由市教育局负责人、各学校负责人和公证员签名确认。公证处据此证明民办初中新生入学电脑派位工作全过程符合法律规定和有关规则,派位结果真实、有效,并当场宣读了公证词。

  案例评析

  一、公证要点

  1、公证机构办理新生入学电脑派位现场监督公证,应当确保从摇号规则制定到摇号结束的全部流程都在公证机构的监督范围内,保障活动的真实、公平、透明。支持具备条件的公证机构先期介入申请人资格审查。同时,要会同公证申请人研究制定应对派位现场突发情况的预案。

  2、新生入学电脑派位软件系统应当由公证协会、公证机构提供。暂不具备条件而由教育管理等部门提供的软件系统,公证员应当审查软件著作权,确认不存在侵权情况;应当进行计算机软件安全性、可靠性检测,开展模拟测评,确认算法概率公平;公证机构应当派员对检测过程进行监督,并对软件予以封存。

  3、公证机构应当对教育主管部门提交、已经审核过的参加电脑派位的申请人情况进行再审查,重点审查学校接受新生计划数额与教育管理部门下达的计划数是否一致,以及申请人报名的信息真实准确,是否存在重复报名等违规情形。

  4、公证员可以根据实际需要,在操作电脑派位运行前,向现场代表就前期电脑派位准备工作和公证机构对其审查、监督的情况进行说明。

  5、在电脑派位过程中,公证人员应当监督电脑软硬件设备是否正常运行,每一个步骤是否符合已审查确认的程序,所产生的数据是否属实。公证员应当现场宣读公证词,宣布派位结果。公证机构应当采取适当方式将派位结果予以公示,接受社会监督。

  6、公证机构对于电脑派位原始数据、系统程序和派位过程中产生的资料,应当全部留存附卷备查。

  二、案例意义

  教育公平是社会公平的重要内容,关系民众切身利益和民生福祉。公证运用沟通、证明、监督的制度优势,参与入学派位工作过程的监督,保证入学派位过程公平、公正、公开透明,能够切实维护入学升学正常秩序,有利于消除社会公众疑虑、维护政府公信力。公证对入学派位过程的监督、规则运用和宣讲,是以案释法、宣传法治的有效方式,也是公证防范风险、服务社会治理创新、公平配置社会资源、促进社会和谐的重要体现。

  三、相关法律和政策依据

  1、《中华人民共和国公证法》第十一条;

  2、《公证程序规则》第五十二条。

违法事件

  西安“南长安街壹号”项目摇号内定被查

  2018年6月2日晚上,西安市长安区调查组通报了“南长安街壹号”项目摇号的调查处理情况,其中,西安天磊置业有限公司和武汉矩阵科技有限公司相关工作人员涉嫌破坏计算机信息系统犯罪,西安市公安局长安分局已于5月31日立案侦查,并对7名犯罪嫌疑人采取了刑事强制措施;“打招呼”的35名公职人员,8人被免职,5人受到党内严重警告处分,8人受到记大过处分,14人受到记过处分。

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  • 更新时间:2018-07-25