三价合一

词条分类: 金融    词条标签: 三价合一

三价合一
  三价合一,是指二手房交易中的所有价格都统一(成交价、评估价以及网签价),并且按照这个价格来计税以及申请贷款。“三价合一”优化交易制度,直接影响的是高评高贷买家。

概述

  三价合一,是指二手房交易中的所有价格都统一(成交价、评估价以及网签价),并且按照这个价格来计税以及申请贷款。“三价合一”优化交易制度,直接影响的是高评高贷买家。

  一般情况下,一套二手房交易会有四个价格。

  第一个是实际成交价。

  第二个是交易备案价格。为了少交点税,买房和买房都希望少写点,一般都会低于真实成交价。

  第三个是房管局计税评估价。房管局收税的时候,不可能按照你写的备案价来收,如果你备案价写1元,那不是没得收了。所以,房管局会根据市场价格对你交易的房子做一个评估,评估高了你肯定不乐意,回来理论,所以这个评估价一般会比市场价格略低一些。

  第四个是银行评估价。买房需要向银行贷款,购房者当然是希望银行评估价格越高越好,评估的越高,能贷的款就越多,银行也有自己的考虑,他需要自己做个评估,不能听你说多少就是多少,但一般情况下,银行的评估价会略高于市场。

  所谓“三价合一”,指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价,三个价格将不再“各自为战”,银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。

政策

  2018年3月28日,中国人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委联合发下发通知,规定商业银行办理房屋贷款业务,要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。这意味着,一直在房屋交易中存在的“阴阳合同”乱象将被杜绝。简单介绍,原先一套二手房交易会有三个价格。一个是成交价;一个是网签价;一个是评估价,而现在则将这三个价格统一起来。

变化

  首付增加:如果以国土局计税评估价为标准,即银行贷款按照计税评估价来进行,由于目前还跟不上实际成交价(一般是7成),那么最直接的影响就是首付增加。

  税费增加:如果以实际成交价为标准,那么首付没有变化,税费则会增加。

  需要提醒的是,房管局每年都会参考市场行情进行1-2次的计税评估价调整,实际成交价与房管局评估价之间的差距一直在缩小,这是大势所趋,并非三价合一政策才带来的影响。

举例

  A先生想在东莞松山湖买一套总价200万的二手房,首付30%,为60万,需要向银行贷款140万。

  在“三价归一”之前,为了避税,A先生与卖方达成一致,网签备案价写低一些为170万,政府的评估价会一般会低于实际成交价,假设也是170万。A先生为了多向银行贷些款,说成交价是260万,但银行有自己的评估系统,银行最终的评估价是240万,以这个价格银行贷款70%给A先生,也即168万。A先生既然得到了银行的168万贷款,自己只需掏32万,相比于原来60万的成本,少了28万。

  如今“三价归一”,银行以网签和房管局计税评估价的最低值,也即170万,作为银行评估价,以这个价格的70%银行给你贷款,也即119万。A先生只能拿到银行119万的贷款,买下这套200万的二手房需要自己掏81万,比本来的60万多出了21万。

  一句话高度概括,购房二手房的门槛和成本抬高了,你能向银行贷到的钱少了,你自己需要掏更多的钱。

  这还只是算了“三价合一”所增加的成本,还没有算首套房利率上浮增加的几十万利息。总之,在“三价合一”的情况下,刚需客购买二手房要比新房成本多二三十万。

影响

  三价合一政策不属于楼市调控政策,是管理机制的优化。主要是因为此前阴阳合同的存在,需要不同的政府部门及商业银行对价格指标做最终的确认,这一政策的出发点正是由此产生。其次,三价合一的落实,为远程(在路上的)房产税其中一部分税基(地上建筑物部分)确立了核价依据。

  从短期来说,市场会将其解读为利空政策。三价合一直接影响的是高评高贷的买家,以及拥有楼龄较早的业主。但是“三价合一”的实施,对明确价格指标,增强信息披露,优化交易制度是起到了积极作用。

  也有购房者表示,对于严格执行三价合一,其实早有预期,但经过一段时间的消化后,该买的还是会买,该卖的还是会卖。

词条信息

  • 浏览次数: 1434 次
  • 更新时间:2018-04-02